Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu siciline yolsuz biçimde tescil edilen taşınmazların asıl hak sahibi olan kişinin mülkiyetine dönmesi ve tapu sicilinin düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Bu davanın hangi durumlarda açılabileceğine ilişkin TMK’de herhangi bir sınırlayıcı hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte uygulamada tapu iptal ve tescil davasının genellikle şu durumlarda açıldığı görülmektedir: 

• Fiil ehliyeti eksikliği nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

• Vekilin vekalet yetkisini kötüye kullanması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

• Aile konutunun devrinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası

• Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

  
  

 Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı

Tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin mevzuatımızda yer alan genel hüküm, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesidir. Söz konusu maddenin 2. fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescilin yolsuz olacağı” ifade edilmiştir. Medeni Kanun’un 1024. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ise yolsuz tescil nedeniyle haksız yere taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetmiş olan kişilere yolsuz tescili ortadan kaldırma ve ayni hakkı geri kazanma imkânı sağlanmıştır.  

Tapu İptal Sebepleri Nelerdir?

Yukarıda da yer verdiğimiz üzere, tapu iptali ve tescil davası geçerli bir tapu iptal sebebi mevcutsa açılabilir. Aşağıda uygulamada en çok karşılaşılan iptal sebeplerine kısaca değinilecektir. 

Fiil Ehliyeti Eksikliği: Tapuda mülkiyet devrini gerçekleştiren kişinin yaş küçüklüğü, akıl hastalığı veya sarhoşluk gibi bir nedenden dolayı ayırt etme gücü eksikse ve fiil ehliyeti yoksa, bu kişinin gerçekleştirdiği tapu devrine herhangi bir geçerlilik atfedebilmek mümkün değildir ve tapu iptali ve tescil davası açılabilir. 

Muvazaa: Tapuda mülkiyet devrini gerçekleştiren kişi ile mülkiyeti devralan kişinin aslında devir iradeleri yoksa, bir başka deyişle muvazaalı bir işlem söz konusuysa gerçekleştirilen mülkiyet devrinin herhangi bir geçerliliği olmayacaktır. Uygulamada en çok muris muvazaasına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarına rastlanmaktadır. 

Sahte belge ile işlem: Tapuda mülkiyet veya diğer bir ayni hakkın devri sırasında sahte belge kullanılması, söz konusu devrin geçersizliğine yol açmaktadır. Uygulamada en çok karşılaşılan sahte belgenin sahte vekaletname olduğu görülmekte ve sahte vekaletname ile yapılan mülkiyet devirleri geçersiz olmaktadır. 

Vekaletnamenin Kötüye Kullanımı: Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, vekil edenin aleyhine işlem yapılması da tapu iptal sebepleri arasında görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca vekil, vekil edenin aleyhine işlemler gerçekleştiremez, bu şekilde bir mülkiyet devri gerçekleştirilmişse dava açılabilmektedir. 

Aile konutu şerhi ihlali: Uygulamada çok biçimde karşımıza çıkan bir tapu iptal sebebi de aile konutu şerhinin ihlal edilmiş olmasıdır. Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca ailenin ortak konutu olarak kullanılan konut, tapu siciline aile konutu olarak şerh edilebilmekte ve eşlerden biri aile konutu ile ilgili aile konutunu devredememekte veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamamaktadır. Bu sebeple tapuya şerh verilmiş aile konutunun devri halinde söz konusu devre geçerlilik atfedebilmek mümkün değildir.  

 Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Tapu iptali ve tescil davası, temel olarak tapu sicilinde hak sahibi olması gerektiğini iddia eden kişi tarafından, mülkiyet hakkı adına tescil edilmiş kişiye karşı açılabilir. Hak sahibi olduğunu iddia eden kişi hak sahipliğine ilişkin belgeleri mahkemeye sunmalı, tescilin neden yolsuz olduğunu ve davalının neden mülkiyet hakkına sahip olamayacağını gösterebilmelidir. Tapu iptali ve tescil davaları somut olayın koşullarına göre tapu sicilinde hak sahibi görünen kişi dışındaki üçüncü kişilere karşı da açılabilir. Örnek olarak, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hem vekile hem de tapuda malik görünen kişiye karşı yöneltilmelidir. 

İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Kazanımlarının Korunması 

Tapu sicilinde malik görünen kişiden iyiniyetle mülkiyeti devralan üçüncü kişilerin kazanımları, Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca korunmaktadır. Bu sebeple eğer mülkiyeti devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise mülkiyet bu kişide kalmaya devam edecektir. Örnek olarak, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmamış olması ve tapuda mülkiyet devrinin gerçekleşmesi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunmaktadır.

 Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılması

Tapu iptali ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkemenin belirlenmesi önemlidir. Tapu iptali ve tescil davası taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddeye göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkili kılınmıştır. 

Görevli mahkeme, bir başka deyişle davanın esasını inceleme yetkisi olan mahkeme ise davanın taraflarına göre değişiklik gösterebilir. Örnek olarak, her iki taraf tacir ise görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesi, taraflardan biri tüketici ise tüketici mahkemesi görevli olabilir. Bununla birlikte özel görevli bir mahkeme söz konusu değilse Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. madde uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevli olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davası açılırken dava dilekçesinde dava taraflarına açık biçimde yer verilmeli, davaya konu tescil sebebinin kanuna aykırılık nedeni, delilleriyle birlikte açık biçimde sunulmalıdır. 

Tapu iptali ve tescil davasında ne gibi harç ve masrafların olduğu da merak konusu olmaktadır. Kural olarak tapu iptali ve tescil davaları nispi harca tabidir. Harç oranı taşınmazın değerinin binde 68,31’i oranındadır ve dava açılırken bu harcın ¼’ü ödenmelidir. Bunun dışında vekalet suret harcı gibi harçlar da gündeme gelmektedir. Söz konusu harçlar haricinde yapılacak olası masraflara karşı mahkeme tarafından belirlenen masraf avansı da yatırılmalı, dava sürecinde çıkabilecek bilirkişi, tebligat masrafı gibi masraflar da davacı tarafından ödenmelidir. Yapılan tüm bu masraflar dava sonunda haksız çıkan davalı tarafından ödenmektedir.  

 Davada İspat ve Delillerin Önemi

Tapu iptali ve tescil davalarında, hakkın tapu siciline yolsuz biçimde tescil edildiğini ve davacının hak sahibi olduğunu ispat edebilmek, davanın omurgasını oluşturmaktadır. Bu dava türünde birçok delil türüne dayanılabilmesi mümkündür. 

Davanın türüne göre yolsuz tescilin ve mülkiyet hakkı sahipliğinin ispatı için kullanılabilecek belgeler değişebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200. madde uyarınca bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla açılan davalarda dava değeri 2500 TL’yi (2025 için 33750 TL) geçtiği takdirde senetle ispat zorunludur. Herhangi bir taşınmazın değerinin 33750 TL’yi geçeceği düşünülürse tapu iptali ve tescil davalarında senetle ispat zorunluluğu olduğu söylenebilir. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davalarında yazılı deliller büyük önem arz etmektedir. 

Bunun dışında bu dava türünde mahkeme tarafından genellikle taşınmazın yerinde tespitinin yapılabilmesi için keşfe ve değerinin belirlenebilmesi için bilirkişiye başvurulması gündeme gelmektedir. Kural olarak tanık dinletilmesi mümkün olmasa da uygulamada bazı tapu iptali ve tescil davalarında tanık dinletilmesine izin verildiği görülmektedir. 

 Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir, zira ayni hakların talep edilmesi herhangi bir zamanaşımına bağlanamaz. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte bazı özel kanunlarda özel zamanaşımı süreleri düzenlenmiştir. Örnek olarak, kadastro yapılmadan önceki hakka dayanan tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür ve kadastro kaydının yapılmasından itibaren 10 yıllık sürenin geçmesi sonrası tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün değildir. 

 Tapu İptali ve Tescil Davasının Sonuçları ve Tescil İşlemi

Tapu iptali ve tescil davası lehine sonuçlanan davacı, mahkeme kararının kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden kazanacaktır. Kararın kesinleşmesinden sonra tapu sicilinde gerekli düzeltmenin yapılması istenebilir ve tapu memuru mülkiyeti davayı kazanan davacının adına tescil etmeye mecburdur. Söz konusu dava kesinleşmeden icra edilemeyen kararlardan olduğundan karar kesinleşmeden önce sicil düzeltmesi yapılması mümkün değildir.