Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Tapu iptali ve tescil davası, tapu siciline yolsuz biçimde tescil edilen taşınmazların asıl hak sahibi olan kişinin mülkiyetine dönmesi ve tapu sicilinin düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Bu davanın hangi durumlarda açılabileceğine ilişkin TMK’de herhangi bir sınırlayıcı hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte uygulamada tapu iptal ve tescil davasının genellikle şu durumlarda açıldığı görülmektedir:  Fiil ehliyeti eksikliği nedeniyle tapu iptali ve tescil davası Vekilin vekalet yetkisini kötüye kullanması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası Aile konutunun devrinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası   Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı Tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin mevzuatımızda yer alan genel hüküm, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesidir. Söz konusu maddenin 2. fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescilin yolsuz olacağı” ifade edilmiştir. Medeni Kanun’un 1024. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ise yolsuz tescil nedeniyle haksız yere taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetmiş olan kişilere yolsuz tescili ortadan kaldırma ve ayni hakkı geri kazanma imkânı sağlanmıştır.   Tapu İptal Sebepleri Nelerdir? Yukarıda da yer verdiğimiz üzere, tapu iptali ve tescil davası geçerli bir tapu iptal sebebi mevcutsa açılabilir. Aşağıda uygulamada en çok karşılaşılan iptal sebeplerine kısaca değinilecektir.  Fiil Ehliyeti Eksikliği: Tapuda mülkiyet devrini gerçekleştiren kişinin yaş küçüklüğü, akıl hastalığı veya sarhoşluk gibi bir nedenden dolayı ayırt etme gücü eksikse ve fiil ehliyeti yoksa, bu kişinin gerçekleştirdiği tapu devrine herhangi bir geçerlilik atfedebilmek mümkün değildir ve tapu iptali ve tescil davası açılabilir.  Muvazaa: Tapuda mülkiyet devrini gerçekleştiren kişi ile mülkiyeti devralan kişinin aslında devir iradeleri yoksa, bir başka deyişle muvazaalı bir işlem söz konusuysa gerçekleştirilen mülkiyet devrinin herhangi bir geçerliliği olmayacaktır. Uygulamada en çok muris muvazaasına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarına rastlanmaktadır.  Sahte belge ile işlem: Tapuda mülkiyet veya diğer bir ayni hakkın devri sırasında sahte belge kullanılması, söz konusu devrin geçersizliğine yol açmaktadır. Uygulamada en çok karşılaşılan sahte belgenin sahte vekaletname olduğu görülmekte ve sahte vekaletname ile yapılan mülkiyet devirleri geçersiz olmaktadır.  Vekaletnamenin Kötüye Kullanımı: Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, vekil edenin aleyhine işlem yapılması da tapu iptal sebepleri arasında görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca vekil, vekil edenin aleyhine işlemler gerçekleştiremez, bu şekilde bir mülkiyet devri gerçekleştirilmişse dava açılabilmektedir.  Aile konutu şerhi ihlali: Uygulamada çok biçimde karşımıza çıkan bir tapu iptal sebebi de aile konutu şerhinin ihlal edilmiş olmasıdır. Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca ailenin ortak konutu olarak kullanılan konut, tapu siciline aile konutu olarak şerh edilebilmekte ve eşlerden biri aile konutu ile ilgili aile konutunu devredememekte veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamamaktadır. Bu sebeple tapuya şerh verilmiş aile konutunun devri halinde söz konusu devre geçerlilik atfedebilmek mümkün değildir.    Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir? Tapu iptali ve tescil davası, temel olarak tapu sicilinde hak sahibi olması gerektiğini iddia eden kişi tarafından, mülkiyet hakkı adına tescil edilmiş kişiye karşı açılabilir. Hak sahibi olduğunu iddia eden kişi hak sahipliğine ilişkin belgeleri mahkemeye sunmalı, tescilin neden yolsuz olduğunu ve davalının neden mülkiyet hakkına sahip olamayacağını gösterebilmelidir. Tapu iptali ve tescil davaları somut olayın koşullarına göre tapu sicilinde hak sahibi görünen kişi dışındaki üçüncü kişilere karşı da açılabilir. Örnek olarak, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hem vekile hem de tapuda malik görünen kişiye karşı yöneltilmelidir.  İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Kazanımlarının Korunması  Tapu sicilinde malik görünen kişiden iyiniyetle mülkiyeti devralan üçüncü kişilerin kazanımları, Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca korunmaktadır. Bu sebeple eğer mülkiyeti devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise mülkiyet bu kişide kalmaya devam edecektir. Örnek olarak, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmamış olması ve tapuda mülkiyet devrinin gerçekleşmesi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunmaktadır.  Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılması Tapu iptali ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkemenin belirlenmesi önemlidir. Tapu iptali ve tescil davası taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddeye göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkili kılınmıştır.  Görevli mahkeme, bir başka deyişle davanın esasını inceleme yetkisi olan mahkeme ise davanın taraflarına göre değişiklik gösterebilir. Örnek olarak, her iki taraf tacir ise görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesi, taraflardan biri tüketici ise tüketici mahkemesi görevli olabilir. Bununla birlikte özel görevli bir mahkeme söz konusu değilse Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. madde uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevli olacaktır. Tapu iptali ve tescil davası açılırken dava dilekçesinde dava taraflarına açık biçimde yer verilmeli, davaya konu tescil sebebinin kanuna aykırılık nedeni, delilleriyle birlikte açık biçimde sunulmalıdır.  Tapu iptali ve tescil davasında ne gibi harç ve masrafların olduğu da merak konusu olmaktadır. Kural olarak tapu iptali ve tescil davaları nispi harca tabidir. Harç oranı taşınmazın değerinin binde 68,31’i oranındadır ve dava açılırken bu harcın ¼’ü ödenmelidir. Bunun dışında vekalet suret harcı gibi harçlar da gündeme gelmektedir. Söz konusu harçlar haricinde yapılacak olası masraflara karşı mahkeme tarafından belirlenen masraf avansı da yatırılmalı, dava sürecinde çıkabilecek bilirkişi, tebligat masrafı gibi masraflar da davacı tarafından ödenmelidir. Yapılan tüm bu masraflar dava sonunda haksız çıkan davalı tarafından ödenmektedir.     Davada İspat ve Delillerin Önemi Tapu iptali ve tescil davalarında, hakkın tapu siciline yolsuz biçimde tescil edildiğini ve davacının hak sahibi olduğunu ispat edebilmek, davanın omurgasını oluşturmaktadır. Bu dava türünde birçok delil türüne dayanılabilmesi mümkündür.  Davanın türüne göre yolsuz tescilin ve mülkiyet hakkı sahipliğinin ispatı için kullanılabilecek belgeler değişebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200. madde uyarınca bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla açılan davalarda dava değeri 2500 TL’yi (2025 için 33750 TL) geçtiği takdirde senetle ispat zorunludur. Herhangi bir taşınmazın değerinin 33750 TL’yi geçeceği düşünülürse tapu iptali ve tescil davalarında senetle ispat zorunluluğu olduğu söylenebilir. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davalarında yazılı deliller büyük önem arz etmektedir.  Bunun dışında bu dava türünde mahkeme tarafından genellikle taşınmazın yerinde tespitinin yapılabilmesi için keşfe ve değerinin belirlenebilmesi için bilirkişiye başvurulması gündeme gelmektedir. Kural olarak tanık dinletilmesi mümkün olmasa da uygulamada bazı tapu iptali ve tescil davalarında tanık dinletilmesine izin verildiği görülmektedir.    Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler Tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir, zira ayni hakların talep edilmesi herhangi bir zamanaşımına bağlanamaz. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte bazı özel kanunlarda özel zamanaşımı süreleri düzenlenmiştir. Örnek olarak, kadastro yapılmadan önceki hakka dayanan tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür ve kadastro kaydının yapılmasından itibaren 10 yıllık sürenin geçmesi sonrası tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün değildir.    Tapu İptali ve Tescil Davasının Sonuçları ve Tescil İşlemi Tapu iptali ve tescil davası lehine sonuçlanan davacı, mahkeme kararının kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden kazanacaktır. Kararın kesinleşmesinden sonra tapu sicilinde gerekli düzeltmenin yapılması istenebilir ve tapu memuru mülkiyeti davayı kazanan davacının adına tescil etmeye mecburdur. Söz konusu dava kesinleşmeden icra edilemeyen kararlardan olduğundan karar kesinleşmeden önce sicil düzeltmesi yapılması mümkün değildir.

Bilindiği üzere, Devlet Memurları Kanunu’nun Ek 43. maddesi uyarınca doğum izni sonrası devlet memurları yarı zamanlı çalışma talep edebilmekte, böylece hem çocukları ile ilgilenip hem de mesleki hayatlarına devam edebilmektedir. Bununla birlikte idareler, kanun maddesinde yarı zamanlı çalışmanın usul ve esaslarını düzenleyen ve çıkarılacağı belirtilen yönetmeliğin çıkarılmadığını belirterek kişilerin bu yöndeki taleplerini reddetmektedir. İdarelerin söz konusu davranışı kanunun açık ifadesine aykırıdır. Devlet hastanesinde ebe olarak görev alan bir müvekkilimiz de yarı zamanlı çalışma talep etmiş olup söz konusu talebi reddedilmiş ve ret işlemine karşı Balıkesir 1. İdare Mahkemesi nezdinde açılan davada yürütmenin durdurulması talebi talep edilmiştir. Mahkeme, İdarenin haksız ret işleminin hukuka açıkça aykırı olduğunu kabul ederek söz konusu işlemin yürütmesinin durdurulmasına karar vermiştir. Kararın ilgili kesitleri aşağıda paylaşılmaktadır: “T.C. BALIKESİR 1. İDARE MAHKEMESİ ESAS NO: YÜRÜTMENİN DURDURULMASINI İSTEYEN (DAVACI): VEKİLİ: AV. ALİ ARICAK- UETS KARŞI TARAF (DAVALI): BALIKESİR VALİLİĞİ VEKİLİ: İSTEMİN ÖZETİ:  Balıkesir ili, … Hastanesinde ebe olarak görev yapan davacı tarafından, … tarihinde doğum yapması sonucu … tarihinde sunduğu yarı zamanlı çalışma talebinin reddine ilişkin Balıkesir Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü'nün … tarih ve … sayılı işleminin; haksız ve hukuka aykırı olduğu, küçük yasta bakıma muhtaç çocuğu olduğu, dava konusu idari işlemin uygulanmasının kendisinin ver ailesinin mağduriyetine yol açacağı ileri sürülerek yürütmenin durdurulmasına ve iptaline karar verilmesi istenilmektedir. SAVUNMA ÖZETİ: Davalı idare tarafından, 657 sayılı Kanun'un Ek 43. Maddesi hükmünde; yarı zamanlı çalışmadan yararlanamayacak kişilerin yönetmelik ile düzenleneceğinin belirtildiği, ancak yönetmelik yürürlüğe girmediğinden davacının ifa ettiği kamu hizmetinin önemi de dikkate alınması neticesinde talebinin olumsuz yanıtlandığı, tesis edilen dava konusu işlemin hukuka ve mevzuata uygun olduğu ileri sürülerek davanın ve yürütmenin durdurulması isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır. TÜRK MILLETI ADINA Karar veren Balıkesir 1. İdare Mahkemesi'nce yürütmenin durdurulması istemi hakkında işin gereği görüşüldü̈: Dava, Balıkesir ili, … Hastanesinde ebe olarak görev yapan davacı tarafından, … tarihinde doğum yapması sonucu … tarihinde sunduğu yarı zamanlı çalışma talebinin reddine ilişkin Balıkesir Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü’nün … tarih ve … sayılı işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması istemiyle açılmıştır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesinin 2. fıkrasında; Danıştay veya idari mahkemeler, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların dogması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, davalı idarenin savunması alındıktan veya savunma süresi geçtikten sonra gerekçe göstererek yürütmenin durdurulmasına karar verebileceği, uygulanmakla etkisi tükenecek olan idari işlemlerin yürütülmesinin, savunma alındıktan sonra yeniden karar verilmek üzere, idarenin savunması alınmaksızın da durdurulabileceği, yürütmenin durdurulması kararlarında idari işlemin hangi gerekçelerle hukuka açıkça aykırı olduğu ve işlemin uygulanması halinde doğacak telafisi güç veya imkânsız zararların neler olduğunun belirtilmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır. 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu'nun 104. maddesinin F fıkrasında: "Doğum sonrası analık izni süresi sonunda kadın memur, isteği hâlinde çocuğun hayatta olması kaydıyla analık izni bitiminde başlamak üzere ayrıca süt izni verilmeksizin birinci doğumda iki ay, ikinci doğumda dört ay, sonraki doğumlarda ise altı ay süreyle günlük çalışma süresinin yarısı kadar çalışabilir. Çoğul doğumlarda bu sürelere birer ay ilave edilir. Çocuğun engelli dogması veya doğumdan sonraki on iki ay içinde çocuğun engellilik durumunun tespiti hâllerinde bu süreler on iki ay olarak uygulanır. Üç yasını doldurmamış bir çocuğu esiyle birlikte veya münferit olarak evlat edinen memurlar ile memur olmayan eşin münferit olarak evlat edinmesi hâlinde memur olan eşleri de, istekleri üzerine (A) fıkrası uyarınca verilen sekiz haftalık iznin bitiminden itibaren bu haktan aynı esaslar çerçevesinde yararlanır. Memurun çalışacağı süreler ilgili kurum tarafından belirlenir." hükmü yer almaktadır. Aynı Kanun'un "Doğum sonrası yarım zamanlı çalışma" başlıklı EK-43. maddesinde: "Doğum yapan memurlar doğum sonrası analık izninin veya 104 üncü maddenin (F) fıkrası uyarınca kullanılan iznin, eşi doğum yapan memurlar ise babalık izninin bitiminden, ilgili mevzuatı uyarınca çocuğun mecburi ilköğretim çağının başladığı tarihi takip eden ay basına kadar olan dönemde, ayrıca süt izni verilmeksizin haftalık çalışma saatlerinin normal çalışma süresinin yarısı olarak düzenlenmesini talep edebilirler. Bu kapsamda yarım zamanlı çalışmaya başlayan memur, aynı çocuk için bir daha bu haktan yararlanmamak kaydıyla başvuru tarihini izleyen ay basından geçerli olmak üzere normal zamanlı çalışmaya dönebilir. Bu fıkra hükmünden yararlanan memura, yarım zamanlı çalışmaya başladığı tarihi izleyen ay başından itibaren, mali haklar ile sosyal yardımlarına ilişkin her bir ödeme unsurunun yarısı esas alınarak ödeme yapılır. Bunların fiili çalışmaya bağlı ödemeleri hakkında ise ilgili mevzuat hükümleri uygulanmaya devam olunur. Derece yükselmesi ile kademe ilerlemesi için aranan süreler açısından bu şekilde çalışılan dönemdeki hizmet süreleri yarım olarak dikkate alınır. Bu kapsamdaki memurun çalışma saatleri ilgili kurum tarafından belirlenir. Bir çocuğu eşiyle birlikte veya münferit olarak evlat edinen memurlar ile memur olmayan esin münferit olarak evlat edinmesi hâlinde memur olan esleri de istekleri üzerine çocuğun fiilen teslim edildiği tarihten veya 104 üncü maddenin (A) fıkrası uyarınca sekiz haftalık izin verilmesi ya da aynı maddenin (F) fıkrası uyarınca izin kullanılması hâlinde bu izinlerin bitiminden itibaren bu fıkra hükümlerinden yararlanır. Yarım zamanlı çalışma hakkının kullanımına ilişkin usul ve esaslar ile bu haktan yararlanamayacak memurları; hizmet sınıfı, kadro unvanı, kurum veya teşkilat bazında birlikte veya ayrı ayrı belirlemeye Cumhurbaşkanı yetkilidir." düzenlemesi yer almaktadır. 29/01/2016 tarihinde kabul edilen ve 10.02.2016 tarih ve 29620 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6663 sayılı Gelir Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 10. maddesi ile 657 sayılı Kanuna EK Madde 43 eklenmiş olup, bu düzenleme ile doğum yapan, esi doğum yapan ya da bir çocuğu esiyle birlikte veya münferit olarak evlat edinen memurlar ile memur olmayan esin münferit olarak evlat edinmesi hâlinde memur olan esler açısından çalışma saatlerinin normal çalışma süresinin yarısı olarak düzenlenmesini talep edebilme hakkı tanındığı ve bu hakkın çocuğun mecburi ilköğretim çağının başladığı tarihi takip eden ay basına kadar olan dönemi kapsadığı anlaşılmaktadır. Dava dosyasının incelenmesinden; Balıkesir ili, … Hastanesinde ebe olarak görev yapan davacının, … doğum tarihli çocuğunun bulunduğu, davacının analık iznini kullandıktan sonra … tarihinde yarı zamanlı çalışma isteğinde bulunduğu, davacının anılan talebinin reddine ilişkin Balıkesir Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü'nün … tarih ve … sayılı işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda; her ne kadar ilgili hükümde yarım zamanlı çalışma hakkının kullanımına ilişkin usul ve esaslar ile bu haktan yararlanabilecek memurların belirlenmediği gerekçesiyle davacı tarafından yapılan başvuru reddedilmiş ise de, doğum yapan ve 657 sayılı Kanun kapsamında ebe olarak görev yapmakta olan davacının kendisine kanunen tanınan hakkı kullanmasının önünde yasal bir engel bulunmadığı, davacının kanunen aranan koşulları sağladığı, haktan yararlandırılmaya ilişkin usul ve esaslara yönelik olarak henüz bir düzenleme yapılmamış olmasının açıkça kanunla tanınmış hakkın kullanılmasına engel olamayacağı, kaldı ki yasa metni ile haktan yararlanabileceklerin değil, yararlanamayacak olanların belirleneceğinin ifade edildiği ve esasen memurların bu haktan yararlanmalarının öngörüldüğü̈, söz konusu düzenlemenin ne zaman yapılacağı hususunda herhangi bir sürenin de belirlenmediği ve bu durumun hakkın belirlilik ilkesine aykırı olarak belirsiz bir sürede kısıtlanmasına yol açacağı hususları dikkate alındığında, davacı tarafından haftalık çalışma süresinin 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun Ek-43 maddesi uyarınca normal çalışma süresinin yarısı olarak düzenlenmesi talebiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Öte yandan; hukuka aykırılığı açık olan dava konusu işlemin uygulamaya devam edilmesi durumunda, davacının ilköğretim çağına gelmemiş çocuğunun bakımını etkilenebileceği ve böylelikle telafisi güç zararların ortaya çıkabileceği açıktır. Açıklanan nedenlerle; hukuka aykırılığı açık olan dava konusu işlemin; uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğabileceğinden 2577 sayılı Kanun'un 27. maddesi uyarınca teminat alınmaksızın yürütülmesinin durdurulmasına, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 7 gün içerisinde Bursa Bölge İdare Mahkemesi'ne itiraz yolu açık olmak üzere, 07/05/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.   Başkan Üye Üye” Mahkemenin verdiği karar uyarınca idarelerin memurların yarı zamanlı çalışma taleplerine yönelik haksız ret taleplerinin önüne geçilmesi yönünde önemli bir adım atıldığı söylenebilir.